文/龐無忌

中央城市工作會議7月14日至15日在北京舉行。這是時隔10年，黨中央再次召開的最高規(guī)格的城市工作會議。

10年間，中國城市發(fā)展經(jīng)歷巨變。截至2023年末，我國城市數(shù)量已經(jīng)增加至694個；常住人口城鎮(zhèn)化率由2015年的56.1%提升至2024年的67%，城鎮(zhèn)人口也由2015年的7.7億人增加至9.4億人，城市發(fā)展呈現(xiàn)新形勢、新特征。

會議研判，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

業(yè)內(nèi)專家表示，在此背景下，城市工作需要從更重視“物”的增長轉(zhuǎn)向更關(guān)注“人”的需求，從硬件“填充”轉(zhuǎn)變?yōu)檐浶灾卫砟芰μ嵘@些都需要從頂層設(shè)計角度來進(jìn)行重新部署和安排。

作為城市開發(fā)、建設(shè)的先行和基礎(chǔ)，城市的發(fā)展轉(zhuǎn)型將極大地影響、重塑房地產(chǎn)業(yè)。此次會議對房地產(chǎn)行業(yè)可能從四個方面產(chǎn)生影響。

走新路子

我國房地產(chǎn)業(yè)正告別此前的“三高”(高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn))發(fā)展模式，這一變化有望加速。

清華大學(xué)土木水利學(xué)院院長、清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟在接受中新社國是直通車記者采訪時表示，此番會議明確重申了“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，意味著這與未來城市工作的主線相契合。對房地產(chǎn)業(yè)來說，探索構(gòu)建發(fā)展新模式會是一個影響未來較長時間的發(fā)展總綱和基礎(chǔ)性的制度安排。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展新模式包括完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系、改革完善房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度、建立“人房地錢”要素聯(lián)動機(jī)制、高品質(zhì)住房建設(shè)等內(nèi)容，預(yù)計未來幾年更多新模式配套政策將進(jìn)一步完善和實(shí)質(zhì)性落地。

“因城”開發(fā)

今年以來，許多人感受到了房地產(chǎn)發(fā)展的“溫差”：核心城市核心區(qū)需求旺盛、項(xiàng)目熱銷，而城市邊緣地區(qū)或者低能級市場依然承壓。

此番會議提出著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系，提及“發(fā)展組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈”“分類推進(jìn)以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)”“促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展”等。

吳璟指出，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也需要適應(yīng)這一現(xiàn)代化城市體系架構(gòu)的演進(jìn)，在大中小城市和縣城探索與當(dāng)?shù)匕l(fā)展相匹配的模式。如此方可消減“溫差”，讓各類城市都有相對活躍的房地產(chǎn)市場。

盤活存量

順應(yīng)城市發(fā)展進(jìn)入存量時代的新形勢，此番會議將“以推進(jìn)城市更新為重要抓手”寫入城市工作總體要求。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，存量盤活、更新、空間資源整合等為房地產(chǎn)業(yè)打開了一扇新窗口。未來房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)也從增量建設(shè)轉(zhuǎn)向增量和存量并舉，開發(fā)、建設(shè)、改造、運(yùn)營并重。房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)的作用從“發(fā)動機(jī)”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)定器”。

吳璟表示，城市更新改造，相較過去的增量開發(fā)，難度大幅提升。簡單套用同一個模式已經(jīng)行不通了，需要針對每一個不同的項(xiàng)目提出有針對性的方案。他也認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)角色將發(fā)生轉(zhuǎn)變：不僅僅是作為資金的提供方，而是利用其長期以來積攢的專業(yè)人才和經(jīng)驗(yàn)，來為城市發(fā)展提供專業(yè)化的服務(wù)。

從短期來看，存量盤活也能為市場提供相當(dāng)可觀的發(fā)展空間。吳璟指出，包括老舊小區(qū)、危舊房改造等，如果能更多更靈活地利用房票安置等模式，將激活換房鏈條，發(fā)揮乘數(shù)效應(yīng)。

提高品質(zhì)

此番會議多處著墨質(zhì)量和品質(zhì)的提升。陳文靜表示，以安全、舒適、綠色、智慧為特征的“好房子”將是提升城市發(fā)展質(zhì)量的重要一環(huán)。

吳璟認(rèn)為，“好房子”成為中國房地產(chǎn)業(yè)新增長點(diǎn)。國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》已于今年5月1日起施行。該規(guī)范顯著提升了對全國范圍內(nèi)住宅品質(zhì)的整體要求，各地也紛紛出臺與“好房子”相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、導(dǎo)則，帶動了新建住房供應(yīng)質(zhì)量的明顯提升。今年上半年，核心城市銷售比較好的樓盤大都是品質(zhì)相對較高的“好房子”項(xiàng)目。

除建設(shè)“好房子”外，58安居客研究院院長張波指出，官方推進(jìn)商品住房銷售制度改革，并有序推行現(xiàn)房銷售、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，這些舉措也有利于降低交付風(fēng)險、提升住房品質(zhì)。